La chasse à la maison au Luxembourg

Le Luxembourg – officiellement le Grand-Duché de Luxembourg – est un pays enclavé qui compte plus de 600 000 habitants, contre environ 360 000 en 1980. Il dispose d’un marché immobilier solide depuis quatre décennies, en grande partie grâce aux citoyens d’autres pays.

Avec ses lois bancaires favorables aux entreprises et ses impôts peu élevés, le Luxembourg a longtemps attiré les entreprises étrangères et leurs employés, en particulier les start-ups technologiques et les sociétés financières. Il abrite également le siège européen d’Amazon. Ainsi, en 2014, un scandale a frappé le Grand-Duché lorsqu’il a été révélé que des dizaines de multinationales avaient exploité les lois du pays pour pratiquement éliminer leurs factures fiscales.

L’année dernière a été particulièrement robuste, a déclaré Harald-Sven Sontag, un agent immobilier du RE/MAX Forum. « L’instabilité économique et politique d’autres pays d’Europe – la France avec ses gilets jaunes et son niveau d’imposition élevé, la Belgique toujours sans gouvernement, le Royaume-Uni avec le Brexit – ou d’ailleurs attire davantage d’investisseurs institutionnels et privés au Luxembourg », a déclaré M. Sontag.

Une mesure nationale de réforme fiscale adoptée en 2017, qui a augmenté les déductions hypothécaires et réduit les impôts sur les gains en capital, a déclenché une vague d’activité sur le marché du logement qui se poursuit en 2020. En outre, les taux d’intérêt bas stimulent l’investissement immobilier, contribuant à faire baisser l’offre et à faire monter les prix, a déclaré Jean-Jacques Michaux, associé de House Brokers Real Estate, à Luxembourg-ville.
Avec des taux d’intérêt toujours aussi bas, les gens – les Luxembourgeois privés, mais aussi les grands fonds d’investissement internationaux – se sont massivement tournés vers les investissements immobiliers, tant résidentiels que de détail », a déclaré M. Michaux.

Tous ces investissements, ainsi que la pénurie de terrains constructibles dans la capitale, ont créé une pénurie de logements, malgré les nouveaux développements.

« Au cours des cinq dernières années, 15 000 personnes se sont installées chaque année au Luxembourg en raison d’une économie très forte », a déclaré Jean-Marc Ueberecken, l’associé gérant du cabinet d’avocats luxembourgeois Arendt & Medernach, qui s’occupe de transactions immobilières. « Nous construisons des logements pour environ 8 000 personnes chaque année. Par conséquent, l’écart entre la demande et l’offre augmente chaque année, ce qui entraîne une flambée des prix des logements ».

Les prix au Luxembourg ont augmenté de 11,4 % entre le deuxième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques du Luxembourg – une hausse par rapport aux augmentations d’environ 6 ou 7 % de chacune des trois années précédentes.

Les craintes que le retrait de la Grande-Bretagne de l’Union européenne n’affaiblisse le marché du logement se sont jusqu’à présent révélées infondées. Au contraire, le Brexit semble avoir accéléré l’afflux de travailleurs étrangers dans le secteur financier, ce qui a encore réduit l’offre de logements et convaincu certains Luxembourgeois d’envisager d’acheter ailleurs.

« Ce que nous observons, c’est que, d’une part, beaucoup de Luxembourgeois peuvent encore acheter des logements chers, mais de plus en plus en dehors du centre », a déclaré M. Michaux. « D’autre part, de plus en plus de Luxembourgeois construisent leurs maisons dans les pays voisins, notamment en Allemagne ».

M. Sontag a indiqué que de nombreux employés travaillant au Luxembourg choisissent de vivre dans les régions voisines de France, d’Allemagne ou de Belgique, estimant qu’il y a environ 200.000 frontaliers.
Dans une grande partie de la ville de Luxembourg, les prix dépassent maintenant 10 000 euros le mètre carré (1 051 dollars le pied carré), a-t-il dit, ajoutant qu’il est très difficile de trouver une maison dans la capitale, même petite, pour moins d’un million d’euros (1,14 million de dollars).

Ceux qui cherchent dans des villes en dehors de la ville, comme Hautcharage, « peuvent en avoir plus pour leur argent », a déclaré M. Muller. « En moyenne, une maison en dehors de la ville coûtera 30 % de moins, selon la région ».

Qui achète au Luxembourg

Les résidents étrangers du Luxembourg viennent de quelque 170 pays, mais la plupart sont des citoyens de l’Union européenne, a déclaré M. Sontag.

Beaucoup viennent des pays voisins de la France, de l’Allemagne et de la Belgique, a déclaré M. Muller, tout en ajoutant qu’il a également vu des acheteurs d’Azerbaïdjan, d’Ouzbékistan, d’Inde et du Pakistan.

Les étrangers au Luxembourg louent souvent une propriété pendant quelques années avant d’acheter, a dit M. Muller : « Le marché de l’immobilier au Luxembourg est très dynamique. Dans les zones de premier ordre à l’intérieur et à proximité de la ville de Luxembourg, les propriétés sont très souvent vendues en trois jours. Cette situation rend la tâche difficile aux personnes qui ne sont pas encore installées au Luxembourg ».

Les bases de l’achat

Il n’y a pas de restrictions pour les acheteurs étrangers au Luxembourg. Toutes les transactions sont traitées par un notaire, il n’est donc pas nécessaire d’engager un avocat, a déclaré M. Sontag. Les honoraires d’un avocat peuvent aller de 200 à 500 euros (228 à 570 dollars) par heure, a-t-il dit.

Les frais de clôture comprennent une taxe d’enregistrement de 7 %, ainsi que les frais de notaire, qui peuvent aller de 3 000 à 7 000 euros (environ 3 425 à 8 000 dollars), a indiqué M. Muller.
Les agents immobiliers perçoivent généralement une commission d’environ 3 % de la valeur de la maison auprès du vendeur, a déclaré M. Michaux.
Les étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires, bien que M. Michaux ait fait remarquer que les acheteurs internationaux paient maintenant plus souvent en espèces.

Une maison du XVIIIe siècle modernisée au Luxembourg

2,7 MILLIONS DE D’EUROS (3,08 MILLIONS DE DOLLARS)

Cette ferme de quatre chambres et trois salles de bain se trouve à Hautcharage, une petite ville située dans le sud-ouest du Luxembourg, à une dizaine de kilomètres à l’ouest de Luxembourg-ville, la capitale du pays

La maison jumelée de 4 305 pieds carrés, appelée Péiteschhaus, se trouve sur un terrain de 0,14 hectare, avec quatre étages et un sous-sol entièrement voûté. Lieu de naissance du physicien du XIXe siècle Michel Gloesener, elle a été classée monument national en 2009.

Le propriétaire actuel, un charpentier, a achevé en 2019 une rénovation de la maison anciennement délabrée, visant à préserver son architecture d’époque tout en y ajoutant des mises à jour comme un jardin d’hiver, une piscine, un sauna et un garage pour quatre voitures, a déclaré Christophe Muller, le directeur des ventes de Luxembourg Sotheby’s International Realty, qui détient la liste.

Au Luxembourg, petite nation d’Europe occidentale avec trois langues officielles – le français, l’allemand et le luxembourgeois – « il y a une volonté de sauver le patrimoine du pays », a déclaré M. Muller. « La rénovation a été réalisée en relation très étroite avec le Service des Sites et Monuments ».

La disposition originale de la maison a été conservée, tout comme la plupart des murs en pierre calcaire d’un mètre d’épaisseur, les sols en chêne, les larges poutres du plafond et les tuiles faites à la main, a déclaré M. Muller. Les portes en bois et les peintures murales d’origine ont également été restaurées.
La porte d’entrée donne sur un long couloir décoré de peintures murales et pavé de carreaux avec des carreaux restaurés. Une alcôve au bout du couloir contient un escalier en bois et une cheminée à bois, dans un endroit traditionnel pour chauffer les étages supérieurs, a déclaré M. Muller. Le couloir comprend également un salon, ainsi qu’une salle à manger et une cuisine reliées entre elles. La cuisine est équipée d’appareils électroménagers intégrés, d’armoires en hêtre et en chêne, et de comptoirs en Corian. La salle à manger est dotée d’une inhabituelle table incurvée en bois indigène du Luxembourg, ainsi que de portes coulissantes donnant sur le jardin (les meubles ne sont pas inclus dans le prix demandé, mais sont négociables, a déclaré M. Muller).

Un jardin d’hiver avec plusieurs places assises se trouve à côté de la cuisine et s’ouvre sur l’arrière-cour, qui dispose d’une terrasse, d’une piscine et d’un sauna.

Au deuxième étage se trouvent deux grandes chambres, chacune avec une salle de bain attenante et un dressing. Les salles de bains sont dotées d’un parquet, de baignoires autonomes et de grandes douches aux parois vitrées.

Les troisième et quatrième étages contiennent un appartement séparé. Le troisième étage dispose d’un espace qui pourrait être utilisé comme salon ou chambre à coucher, ainsi que d’une cuisine ouverte entièrement équipée et d’une salle de bains. Le sol du quatrième étage est en verre recouvert de poutres de plafond en bois d’origine qui ont été peintes en blanc et soutenues par une structure en fer. Cet espace pourrait servir de chambre à coucher ou de salon, a déclaré M. Muller.

La ville de Hautcharage, qui compte environ 1 760 habitants, est située dans la commune de Käerjeng, au sud-ouest du Luxembourg – à moins de 5 kilomètres à l’est de la Belgique, dix kilomètres  au nord de la France et 40 kilomètres à l’ouest de l’Allemagne. Käerjeng compte de nombreuses écoles, supermarchés, boulangeries et autres ressources, ainsi qu’une piste cyclable de 55 kilomètres, plusieurs parcs et terrains de sport. La commune abrite la plus grande brasserie du Luxembourg, la Brasserie Nationale, ainsi qu’une zone industrielle. La ville de Luxembourg, située à 25 minutes de route à l’est, compte environ 120 000 habitants et abrite plusieurs sièges de l’Union européenne, dont la Cour de justice européenne. L’aéroport de Luxembourg se trouve à 30 minutes à l’est.